Налоговый вычет на строительство дома: кто может вернуть НДФЛ и какие расходы подтвердить

Строительство жилого дома может дать право на имущественный налоговый вычет. Вернуть часть НДФЛ можно по расходам на строительство, покупку участка под ИЖС, приобретение недостроя и процентам по целевому кредиту. Но право возникает только при соблюдении условий НК РФ и наличии подтверждающих документов.
Ключевое правило: вычет предоставляется не за намерение построить дом, а за подтвержденные расходы на объект, оформленный как жилой дом. Если право собственности не зарегистрировано, расходы не доказаны или часть затрат не относится к разрешенному перечню, ФНС может отказать полностью или частично.

Право на вычет есть у налогового резидента РФ (фактически находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев), который получает официальные доходы, с которых уплачивается НДФЛ, и оплачивает строительство собственными средствами и (или) за счет ипотеки.
Если НДФЛ с дохода не уплачивался, возвращать будет нечего. Так, ИП на Патенте, Упрощенке, АвтоУСН и самозанятые не имеют право на налоговый вычет, т.к. на этих системах налогообложения НДФЛ не платится.
На вычет могут претендовать собственник дома, покупатель недостроя после достройки и регистрации, супруги по общему имуществу, а также заемщик, который платит проценты по целевому кредиту или ипотеке на строительство.
Суммы, оплаченные материнским капиталом, субсидиями или другими бюджетными средствами, в вычет не включаются.

Заявить расходы можно после регистрации права собственности на жилой дом. Если строительство шло несколько лет, чеки и договоры собирают за весь период, но подать 3-НДФЛ получится только после юридического оформления объекта.
При покупке объекта незавершенного строительства логика такая же: сначала недострой должен стать жилым домом, затем появляется основание для вычета.

В вычет включают только расходы, связанные с новым строительством жилого дома и прямо подтвержденные документами. Обычно учитываются:
- стоимость земельного участка под строительство;
- покупка объекта незавершенного строительства;
- проектная и сметная документация;
- строительные и отделочные материалы;
- работы по строительству и отделке;
- подключение к инженерным сетям;
- проценты по целевому кредиту или ипотеке на строительство;
- проценты по рефинансированию такого кредита.
Если работы выполнял подрядчик, понадобятся договоры и акты. Если материалы покупались самостоятельно, важны чеки, накладные, банковские выписки и другие платежные документы.

ФНС не относит к строительному вычету любые траты “рядом с домом”. Обычно не принимают расходы на реконструкцию готового объекта, перепланировку, инструменты, страхование, мебель, бытовую технику, баню, гараж, сарай, забор, ландшафтные работы и благоустройство участка.
Чтобы не спорить с инспекцией, лучше заранее разделить расходы: отдельно то, что относится к дому и подтверждается документами, отдельно - сопутствующие покупки, которые не уменьшают НДФЛ.

По основному имущественному вычету лимит расходов составляет 2 млн рублей, т.е. максимальная сумма вычета за дом - 260 000 руб. (2 млн*13%).
Отдельно можно заявить проценты по целевому кредиту или ипотеке на строительство: для процентов действует лимит 3 млн рублей расходов, т.е. за проценты по ипотеке максимально можно вернуть 390 000 руб (3 млн*13%).
Двойной вычет на семью можно получить, если дом строился в браке – каждый супруг подает на вычет.
Если удержанного НДФЛ за один год недостаточно, остаток основного вычета переносится на следующие годы. Поэтому вычет можно получать постепенно, пока лимит не будет использован.

Расходы на отделку можно учесть, если они относятся именно к жилому дому и подтверждены документами. Важно, чтобы в договорах, актах, чеках и накладных было понятно, какие работы и материалы связаны с отделкой дома, а не с благоустройством участка или дополнительными постройками.

Для оформления обычно готовят выписку ЕГРН на жилой дом, договор на покупку участка или недостроя, договоры подряда, акты, проектную и сметную документацию, чеки, квитанции, накладные, банковские выписки, кредитный договор, справку банка о процентах, декларацию 3-НДФЛ и заявление на возврат.
Если вычет получают супруги, может понадобиться заявление о распределении расходов. Чем сложнее история строительства, тем важнее проверить комплект до подачи.

Первый способ - через налоговую инспекцию: после окончания года подают 3-НДФЛ, подтверждающие документы и заявление на возврат. ФНС проводит камеральную проверку и перечисляет деньги на счет.
Второй способ - через работодателя. Сначала получают подтверждение права на вычет в налоговой, затем передают уведомление работодателю. После этого НДФЛ перестают удерживать из зарплаты до исчерпания подтвержденной суммы.
Если важно подготовить документы без технических ошибок, можно заказать заполнение 3-НДФЛ.

Не путайте с декларацией 3-НФДЛ о доходах, у которой срок – 30 апреля. Если вы подаёте 3-НДФЛ только ради вычета, то это можно делать в течение всего года. При этом есть нюансы.
Подать на вычет можно не раньше того, как зарегистрировали право собственности на построенный дом в Росреестре. И подать декларацию за этот год можно в течение трёх лет после его окончания. Например, в 2026г можно оформить вычет за 2023, 2024 и 2025 годы. Если дом введен в 2022г и ранее, вернуть НДФЛ за эти годы уже нельзя.
В то же время, подавать можно столько лет, сколько нужно для получения всей суммы вычета.

- дом не зарегистрирован как жилой;
- право собственности еще не оформлено;
- расходы не подтверждены платежными документами;
- в расчет включены траты вне разрешенного перечня;
- часть расходов оплачена материнским капиталом или субсидией;
- у заявителя нет дохода, облагаемого НДФЛ;
- проценты заявлены по нецелевому кредиту.

Вычет на строительство дома позволяет вернуть часть НДФЛ, но только при правильном оформлении объекта и подтверждении расходов. Лучше заранее собрать договоры, акты, чеки и выписки, отделить неподходящие траты и проверить декларацию до отправки.